台湾人の方が経営している会社の宅建業免許申請及び全日本不動産協会入会申請

経営管理ビザの台湾人の方が大阪で設立されている会社で今後不動産取引をする為、宅地建物取引業免許を取得したいというご相談

⑴メール相談
宅建業免許新規申請の場合、大きなポイントは①独立した事務所の確保、②専任宅建士の確保、③代表者の常勤性です。
他にも会社登記の目的に宅建業を営むことが入っているかなど細かいポイントはたくさんありますが、他の部分は微修正で対応できます。

①独立した事務所の確保
宅建業を営む場合、【自社のみが】【宅建業として使用できる】事務所の確保が必要です。
まず【自社のみが】の部分ですが、賃貸アパートの1室で開業される場合は多いですが、その１室に他の会社も入居している場合や、経営者の自宅兼用は原則として【自社のみが】使用出来ないので認められません。
例外的に「玄関から別の会社スペースまたは経営者の自宅スペースを通らず、共用廊下だけを通って事務所の部屋に辿り着ける構造」の場合は、認められる可能性があります。
【宅建業として使用できる】とは、賃貸アパートであれば、その賃貸借契約書の目的欄に「事業用・事務所利用」となっている場合は認められますが、「居住用」となっている場合は認められません。
分譲マンションであれば、管理規約に事業用・事務所利用可となっていれば認められます。

今回の場合、賃貸マンションでしたが、所有者が社長の父親であり、特に何の契約も結ばれていない状態で使用されていましたので、借主が会社で使用目的「事業用・事務所利用」という賃貸借契約書を結ぶよう依頼しました。
※たとえ親子でも無償利用(使用貸借)にすると贈与とみなされ贈与税の対象となる危険性がありますので、近隣相場から妥当な賃料にて賃貸借契約を締結されることをお勧めします(賃料は顧問税理士に相談して決めてくださいとご案内しました)。

②専任宅建士の確保
これはちょうど代表者の内の１人の息子様が宅地建物取引士試験に合格されたらしく、現時点でまだ勤務されていなかったので、自社の専任宅建士になって頂くことで確保できました。
※なお専任宅建士は物理的にも毎日通勤できる範囲に居住していることが必要です。
明確な基準はありませんが、例えば大阪府内の事務所であるなら、大阪府下、または隣接県(兵庫・京都・奈良・和歌山)に居住されている場合は認められる可能性が高いですが、新幹線に乗らないと来れないような場所(例えば広島や静岡など)に居住している場合は、毎日通えないだろうということで認められない可能性が高いと言えます。

③代表者の常勤性
宅建業を営む会社の代表者は、別会社の役員も兼ねておられるケースも結構あります。
この場合は原則として別会社が非常勤でない限り、認められません(別会社も同じ建物内に事務所がある場合などは認められるケースもあります)。
この「非常勤」に関しては自己申告になりますので、略歴書に【B社の取締役だが非常勤です】と記載すれば通る可能性はありますが、後でトラブルになる可能性もありますので、十分検討されることをお勧めします。
今回の場合、代表取締役が３名おられる会社で、メインの１名が別会社の代表取締役を兼任されていたため、宅建業における代表とは、そのメインの方ではない別の方になって頂きました。

※なお代表取締役が１名でその方が別会社の常勤代表取締役になっている場合は、政令使用人(宅建業法施行令第２条の２で定める使用人)を別途選任する必要があります。
この政令使用人は、支店長のイメージで考えて頂くとわかりやすいです。会社の役員に入っていることは条件でありませんが、政令使用人は代表者に代わって会社を代表して宅建の契約を締結する権利を持ちますので、信頼できる従業員を選任されるほうがよいでしょう。


⑵契約の締結と書類収集
①独立した事務所の確保、②専任宅建士の確保、③代表者の常勤性が確認できたため、ご依頼の場合の費用と一般的な所要時間(書類収集10日前後、申請から許可まで5週間程度)、全日本不動産協会・全国宅地建物取引業協会のどちらに入会されるか？入会時の概算費用をご説明し、ご依頼を頂くことになりました。

申請者様にして頂くこと(略歴書の作成や事務所物品の搬入など)と、当所で行う作業をご説明し、手続きを開始しました。
役員の方の登記されていないことの証明書や役所で取得する身分証明書、(外国人の場合は)住民票、会社の謄本や国税の納税証明書などは委任状を頂き行政書士の方で収集を行います。

事務所内に必要な物品の搬入や表札の設置が完了した時点で、事務所にお伺いし室内や建物外観、郵便受け等の写真を撮影し、書類が完成した為、宅地建物取引業免許申請窓口へ免許申請と全日本不動産協会に入会申請を行いました。


⑶外国人の方特有の問題点の指摘
すると申請は受理されましたが宅地建物取引業免許申請窓口から、「会社の台湾人代表者は会社謄本上では漢字表記になっているが、住民票上ではアルファベット表記しかないので、どちらかに統一してください」という訂正指導を受けました。
まず会社登記については、会社名はアルファベット表記が可能なのですが、役員名は【漢字またはカタカナ】表記しか認められていない為、会社謄本をアルファベット表記にはできません。
この場合宅建業免許だけアルファベット表記で申請することは一応出来るのですが、会社登記と宅建業免許の文字を統一しておかなければ、毎回同一人であることの確認で手間取ることになる為、住民票に漢字表記をいれる方法を採る方がお客様の商売にとって良いという判断に至りました。

ただ外国人の方の住民票に漢字表記する場合、どうしたらよいか？そもそも現在アルファベット表記になっている名前に漢字表記を足せるのか？という疑問点が出るでしょう。

この点は外国人の方のビザ申請業務も専門である当所の強みですが、外国人の中でも漢字使用がある中国人・台湾人・韓国人の方の場合は、住民票にアルファベット表記に並べて漢字表記を行うことが可能です。
そしてその手続きが行えるのは区役所や市役所ではなく、管轄の在留管理局となります。
申請者本人または申請取次資格をもつ行政書士のどちらかが、管轄の在留管理局に在留カード漢字氏名表記申出書・在留カード再交付申請書・顔写真1枚(4cm×3cm)・在留カード・(本国での漢字表記がわかる為)パスポート・1,600円を持参し申請すれば、数時間でアルファベットと漢字表記がされた在留カードが交付されます。
https://www.moj.go.jp/isa/applications/faq/kanji.html

そこから１週間程度経過して区役所で住民票を取れば、住民票にもアルファベットと漢字表記されているという流れです。
※今回は住民票に反映されるまで5日かかりました。

この住民票を宅地建物取引業免許申請窓口に郵送し、不備が補完されました。

⑷全日本不動産協会の立ち入り調査
申請から２週間後、全日本不動産協会の役員２名が事務所に立ち入り調査にこられました。
台湾人代表者と、専任宅建士、そして当所の行政書士が同席し滞りなく20分程度で終了しました。

⑸入会金弁済業務分担⾦等納付・宅建業免許交付
そこから２週間ほどで全日本不動産協会から申請人宛に宅建業免許番号が発行されたので、入会金弁済業務分担⾦等を納付するようメールが届きます。
入会金弁済業務分担⾦等を納付すると、宅建業窓口からハガキで免許許可の連絡が届き、そのハガキと入会金弁済業務分担⾦等領収書と、宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請書2部を持参し、⼤阪府咲洲庁舎の宅建業窓口と横にある全日本不動産協会で手続きを行い、無事宅建業免許が取得できました。

成功報酬の為、免許取得後、請求書をお送りし、お費用をお支払いいただきました。

宅地建物取引業免許申請業務は、写真撮影や不動産協会立ち入り調査同席の為、大阪・兵庫・京都の会社様のみご依頼をお受けしております。
この3府県で宅建業免許新規申請や更新申請をお考えの会社様は一度ご相談くださいませ。
外国人の方の会社様の宅建業免許申請もご相談ください。

①成功報酬：95,000円(税込104,500円)
②大阪府宅建業窓口に納付する手数料：33,000円
③全日本不動産協会に納付する入会金弁済業務分担⾦など：約130万円(入会する協会や時期によって変動します)
④交通費や立替実費：約5,000~6,000円

台湾人の方の会社/大阪府

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