築浅・新築1棟アパートオーナー様のケース
"取り合えず新法民泊届出を取っておく"という考え方
築浅や新築アパート(マンション)の場合、場所によってはそのまま賃貸に出しても普通に埋まるケースもあると思いますが、埋まらない部屋が出たときに備えて最初に全室新法民泊(住宅宿泊事業法)の届出をしてから通常賃貸募集をするという手法を取られるオーナー様がおられます。新法民泊届出に初期投資として100万円程度の費用が掛かる可能性はありますが、不動産オーナー様の最も深刻なお悩みである空き部屋対策としては非常に有効な方法と言えます。
新法民泊は、もともと空いている間だけ部屋を貸し出すという民泊本来の目的のもと、年間180日以内のみ民泊営業が出来る制度でして、残りの185日は通常賃貸やマンスリー(月貸)賃貸しか営業できない為、新法民泊許可後に通常賃貸で貸し出しても民泊許可を廃止しなくてもよく、賃借人が出て行ったらまたすぐに(家具の設置は必要ですが)民泊で回せるため、空き室率を減らすことが出来る点がメリットです。
また言うまでもなく通常賃貸やマンスリー貸に比べ、民泊は収益率が良い為、空き部屋が負担になりません。
サンプルケース
20室の築浅・新築アパート
⑴新法民泊届出にかかる費用
①行政書士費用総計：484,000円(税込532,400円)
内訳：
1室目180,000円(税込198,000円)
2~20室目16,000円(税込17,600円)×19室=304,000円(税込334,400円)
②消防費用
総計：150,000~900,000円程度
※消防設備は物件によって大きく異なります。
築浅物件の場合は必要な消防設備が設置済のケースも多く、その場合は携帯照明の設置と消防書類の作成、消防署による立ち入り検査の立ち合い作業で150,000円程度で済むこともありますが、物件によっては民泊用の追加設備は必要な場合1,000,000円を超えるケースもあります。
ポイントは自動火災報知設備が設置されているかどうかだと思います。これが元々設置されている物件であれば追加の消防費用は安く抑えられます。
詳しくは当所または消防設備会社にご相談頂きましたら消防設備費用の見積もりを出すことが可能ですので、その上で進めるかどうかをご判断されてみてはいかがでしょうか？
③家具費用
1室総計：500,000円程度→5部屋分では2,500,000円程度
新法民泊許可に必要な家具はベッドと外に置くゴミ箱、廃棄物保管場所標識程度ですが、実際にゲストを呼ぶには、電子レンジ・冷蔵庫・テーブル・椅子・エアコン・シャンプーやトイレットペーパーなどの備品が必要です。
ただ20室新法民泊許可を取ったとしても、通常賃貸で貸す部屋も多くあると思いますので、実際は5部屋分程度の家具を準備しておいてそれを空き部屋に搬入し使いまわしていくのがよいかと考えられます。
■①②③総計■
初期投資額：3,100,000～4,000,000円程度
⑵民泊営業にかかる月額費用
①廃棄物収集業者費用総計：5室計算で月額30,000~40,000円程度
民泊のゴミは一般ごみとしては出せない為、廃棄物収集業者と契約し収集してもらう必要があります。
1室1か月7,000~8,000円(税込7,700~8,800円)程度が目安ですが、収集室数が多ければ割引交渉も可能ですので、民泊として5室常時回すとすれば月額30,000~40,000円程度になるかと考えられます。
②民泊運営代行業者費用(民泊新法は必ず住宅宿泊管理業者に運営の全部を委託しなければなりません)
総計：5室合計で月額200,000円程度
※売り上げが1室200,000円(10,000円×20日宿泊)としてその20%程度として計算
③清掃洗濯費用
総計：5室合計で月額270,000円程度
※1室1回6,000円、1室あたり月間9回として
④Wifi費用
総計：5室合計で月額25,000円程度
■①②③④総計■
月額費用：500,000～550,000円程度
⑶推定計算
■売上総計：5室合計で月額1,000,000円程度
1室200,000円(10,000円×20日宿泊)として
■月額費用
総計：5室合計で500,000～550,000円程度
■売上-月額費用=5室合計で月額450,000~500,000円
初期投資も6~8か月で償却し、その後の空き部屋リスクもずっと軽減できます
部屋を何円で貸せるかはその物件の場所やクオリティにもよる為、あくまでモデルケースとして算定しておりますが、1室1日10,000円で稼働率65%計算でも5室500,000円程度の利益が確保出来るとすれば、初期投資の3,100,000～4,000,000円も6~8か月程度でペイでき、その後も空き部屋リスクを無くすことが出来るということになりますので、新築・築浅1棟アパート(マンション)オーナー様が"とりあえず新法民泊届出を取っておく"という方法は新法民泊に最も適したモデルケースの一つと言えます。
新法民泊届出にご興味のあるオーナー様は、一度当所にお問合せ下さいませ。
※なおご自身も住宅宿泊管理業者登録をして、代行業者を使わずにご自身で民泊運営をする場合、
②民泊運営代行業者費用(5室合計で月額200,000円程度)もかからなくなり、さらに利益率を引き上げることも出来ます。
宅建業免許をお持ちのオーナー様であれば比較的住宅宿泊管理業者登録取得も簡易に出来ます。
新法民泊申請とともに当所で住宅宿泊管理業者登録もさせて頂くことも可能ですのでご希望であればお申し付けくださいませ。
