当所で初めての新法民泊届出完了事例：此花区2階建て戸建て住宅

住宅宿泊管理業登録をされている事業者様から、此花区の2階建て戸建てでの新法民泊届出をしてほしいとのご依頼

※消防業者や廃棄物収集業者の手配、近隣住民対応まで、新法民泊届出に必要な手続きをすべて対応します
今まで大阪市では365日営業できる特区民泊申請しかご依頼が無かったため、当所で新法民泊届出を行うのは本件が初となりました。

⑴用途地域・近隣施設・物件内設備の確認
新法民泊は旅館業に比べ確認する点は少ないですが、営業制限にかかわる用途地域・近隣施設を確認しなければなりません。

「用途地域」としては、【第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・第1種中高層住居専用地域・第2種中高層住居専用地域】この4地域だけは民泊営業が禁止されています。
この地域でも幅員4m以上の道路法による道路に接している場合は例外として認められるのですが、この4地域は最も住環境を保護されている地域ですので、実際民泊営業を行うとなると近隣住民様からの反発も大変になると想定されますので、わざわざそんな場所でされない方がよいと考えます。

※なお注意点としては、似た用途地域として【第1種住居地域・第2種住居地域】が存在します。
こちらは【住居専用】ではない為、民泊を行うことは問題ありません。ただ経験上、この地域もメインは住居ですので、場所によっては大きな反対を受けるケースもあります。
ですから出来るなら、(近隣)商業地域や(準)工業地域にしておかれるほうがベストではあると思います。


「近隣施設」
大阪市の新法民泊で一番気を付けなければならないのはこの点かもしれません。
大阪市発行の住宅宿泊事業に関するガイドラインを読んでも誤解しやすい部分なのですが、ポイントは【100m以内に小学校又は義務教育学校(現在大阪市では生野未来学園のみらしいです)の敷地があるか？】です。
100m以内にこの施設があれば金土日しか営業が出来ませんので、営業としては致命的な制限となります。

地図やマップナビおおさかで周辺100mに小学校や生野未来学園が無いかは慎重にご確認ください。
インターナショナルスクールも一部学校教育法第1条に規定する小学校に該当するケースがありますのでとにかく【学校】にはご注意ください

「物件内設備」は施設内にキッチン・トイレ・風呂・洗面所が各1つづつあること(2,3点ユニットもOK)、宿泊室が3.3㎡以上あることのみです。
普通の戸建てやアパートの1室であればまず大丈夫ですが、古い物件の場合、風呂や洗面所が無いような物件もあるのでご注意ください。


⑵消防設備会社と廃棄物収集業者の決定
新法民泊は旅館ホテルと同等の消防設備((小規模施設用)自動火災報知設備・避難誘導灯・消火器など)の設置と、廃棄物収集業者と契約して収集を委託する必要があります。

消防設備に関しては、2階建て戸建てであれば20~30万円、3階建て戸建てであれば25~40万円、アパートマンションの1室であれば、建物全体に消防設備がある場合は15~25万円程度必要となります。
※アパートマンションの1室で民泊する場合でも、建物全体に必要な消防設備が設置されていない場合は、建物全体に膨大な消防設備設置費用がかかる場合がありますので、まず管轄の消防署に確認が必要です。
廃棄物収集業者は、1室月額税込み7,700~9,900円で週2~3回収集程度が相場になります。

廃棄物収集業者も消防業者も当所でご紹介することが可能ですが、特に消防業者に関しては、20万円以上かかるものであり、業者によって金額が10万円以上差があるケースもございますので別途お客様の方でも消防業者を探して、相見積もりを取って安い方を選ばれるほうが納得感があると思いますので、当所ではその方法をお勧めしております。

⑶消防工事と家具の搬入
新法民泊の場合、民泊許可までに必須な家具は【ベッド】と【外に置く蓋つきごみ箱】と【ゴミ箱の横に置く廃棄物保管場所標識】の3点だけです。
消防署への申請時点はこのうち【ベッド】の設置が必要です。ベッドの数によって消防署は収容人員を計算しますので。

民泊申請の順番としては、とにかく消防の手続きを早く進めることがコツです。
消防工事→ベッド搬入→消防署への申請→消防署立ち入り検査→消防法令適合通知書交付という一連の流れは1か月程度はかかります。
これが終わらないと民泊申請が出来ない為、一番早くスタートさせるべき作業になります。

※なお民泊でカーテン(ブラインド)やじゅうたんを設置される場合は【防炎】物品である必要があります。【防炎】というタグがついている商品です。
消防署の立ち入り検査時にカーテン(ブラインド)やじゅうたんが設置されていれば消防署がチェックし、【防炎】というタグが付いていなければ、【防炎】物品に付け替えなければ消防法令適合通知書が交付されないという仕組みになっております。

⑷近隣住民様説明
特区民泊では【住民説明会の開催】が必須でしたが、新法民泊では近隣住民宅への戸別訪問での説明も認められています。
原則的に民泊物件の周辺10m以内にお住いの家+周辺100m以内にある(小中高)学校や幼稚園,保育所,こども園が説明対象です。

説明資料作成や説明範囲の確認はすべて当所で行います。
訪問時にご不在の場合は、説明資料を投函させて頂き、ご連絡があればお電話またはご訪問してご説明することになります。
またご要望があれば別日で説明会を開催する必要があります。

今回は、行政書士の田中と申請会社の駆けつけ担当者の2名で戸別訪問をさせて頂き、説明を行いました。
ご訪問させて頂いたうち、3軒の住民様にお会いでき、書面をもってご説明させて頂き、ご質問に回答いたしました。

実感としては、特区民泊はやはり365日営業である為、ガッツリ商売のイメージがあり近隣住民様も非常に心配されるケースが多かったですが、新法民泊は1年の内半分未満(180日)までしか営業できず、半分以上は通常賃貸での利用となる為、近隣住民様のご不安は薄い印象を受けました。

また新法民泊は原則自社運営は出来ず、【必ず国土交通省に登録されている民泊運営のプロである住宅宿泊管理業者に運営のすべてを委託しなければならない】という規制もある為、特区民泊と比べかなりしっかりした制度だと感じました。
申請時に保健所の担当官も仰ってましたが、本来民泊はこのようなもの(ガッツリ商売としてフル稼働させるものではなく、通常時は賃貸住宅や自分で住んでいて空いている間だけ短期間民泊として貸し出す)だったのが、特区民泊は商売に偏りすぎて弊害が起こったのだと思います。

また特にご不在であったお宅からも特にご連絡はありませんでした。

と言いますのも、当職は今までも90件以上民泊の住民説明会に参加させて頂き、近隣住民様のご不安やご懸念をお聞きし、対策をご提案してまいりました。
ですからお配りする書面も保健所のホームページにある定型の内容ではなく、今までに住民様がご懸念されていた部分についての回答を先に載せてお配りしております。

ご懸念事項は、【火事】【タバコ】【ゴミ】【騒音】です。
具体的には、
①調理器具はガスコンロは使用出来無くし、IHコンロ又は電子レンジのみ使用させる旨
②ゴミはゲストは室内のゴミ箱に捨てさせ、勝手に室外に持ち出させないようにする。ゲストが退出後に清掃業者が室外の蓋つきゴミ箱に移動させ、それを専用の収集業者が収集していくので、ゴミが散らばって猫やカラスがつつくことも無ければ、地域のゴミ捨て場に民泊ゴミが放置されることもない旨
③タバコは全面禁煙又は施設内のベランダかガレージ1か所に灰皿を設置し、そこでのみ喫煙させる旨(これは近隣住民様のご意向によりどちらの方針で可能ですが、全面禁煙にした場合、路上喫煙をする人も出てくる可能性があるので、近隣の方のご迷惑にならない場所に喫煙場所を設ける方が、ご迷惑にはならないケースが多いと経験上は感じています)
④玄関前に音も拾え、通話も出来る防犯カメラを設置し、玄関付近での喫煙やポイ捨て、夜間の雑談などの迷惑行為をするとともに、夜間の建物内の騒音がないかもチェックし、確認次第、近隣住民様からの連絡を受ける前にホスト側でゲストに停止を求める旨

を記載しておきます。
防犯カメラやガスコンロの話は、当所がご依頼を受ける時点で依頼者様にお伝えし、設置を約束して頂いております。

⑸保健所への新法民泊申請
他にも会社の謄本・定款、会社役員様の身分証明書、壁芯と内法で分けた間取り図など、15件ほど必要な書類がありますのでそちらを収集+作成後、保健所に申請が完了しました。
新法民泊の書類で特区民泊と比べて面倒なのは壁芯と内法で分けた間取り図です。
特区民泊であれば壁芯で計測した間取り図１つでよかったのですが、新法民泊は壁芯の他、内法での計測も必要となります。


今回の依頼者様は、海外の投資家の方が物件を購入し、それを日本人が経営する大阪市の住宅宿泊管理業者に運営の委託をされるという形式でした。
ですから住宅宿泊管理業者名義での民泊申請となり、180日の民泊営業と並行して、残り185日はマンスリー利用での貸し出しの募集を行うとともに、オーナーである外国人投資家が日本に滞在する際はその物件で住むという民泊+マンスリー賃貸+オーナー滞在用という3つの利用を組み合わせて運用されるそうです。

大阪では物議を呼んだ特区民泊が終了し、旅館業(簡易宿所)も特区民泊からの安易な流入を防ぐため、大幅な厳格化がされることになりました。
ですから今後の民泊はこのような海外投資家が住宅宿泊管理業者に委託したり、1棟アパート(マンション)オーナー様が通常賃貸募集と並行して空いている間は民泊営業するような緩やかな運用が主流となり、今までのような言葉も常識もわからない外国人が年中民泊営業をして近隣に迷惑をかけ続けるような環境には戻らないと感じております。

大阪で新法民泊をご希望のお客様は一度当所にご相談くださいませ。

成功報酬180,000円(税込198,000円)

新法民泊は保健所への届出手数料はありません。
※別途交通費や立替実費等数千円が必要となります

※ほかに消防業者に25万円程度、廃棄物収集業者に月額税込み8,800円程度かかります。

大阪府/株式会社様

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