宅地建物取引業免許についてのご質問
①ウサギとハトの協会はどちらに入った方が良いですか？
①正直なところ、この2大協会のどちらでも変わらないと思います
宅建業をされる際、通常はウサギとハト、正式名称全日本不動産協会(ウサギ)又は全国宅地建物取引業協会(ハト)のいずれかに加入されます。理由は2つあり、
・1つ目は加入しない場合1000万円を供託しなければならないところ、加入すれば入会金や弁済業務分担⾦など130~150万円程度を納付すれば宅地建物取引業免許が取得できること
2つ目は加入すればレインズ(不動産情報ネットワーク)を利用できること
です。
1つ目は開業当初手元資金を1円でも多く持つ必要がある為、差し引き850万円程度安くできるメリットは大きいですし、何といってもレインズを利用できなければ商売が出来ない為、ウサギかハトの協会に入ることはほぼ必須となります。
そしてほぼどちらに加入されても得られるメリットは一緒ですが、宅建業者の中で加入割合はハトが7~8割・ウサギが2~3割とされています。
そして費用はウサギの方がハトより20万円ほど安いと言われています。
得られるメリットはどちらも変わりませんので、後は「加入者が多い全国宅地建物取引業協会(ハト)」か、「費用が安い全日本不動産協会(ウサギ)」かでご選択いただければよろしいかと思います。
②宅地建物取引業免許申請をするためには、会社謄本の目的欄にはどのような文言が入っている必要がありますか？
②目的欄には不動産業(宅地建物取引業)を行うという文言が必要です。
【宅地建物取引業】や【不動産の売買、賃貸、管理及び仲介業】などの文言が会社謄本の目的欄に入っている必要があります。
ですから現時点でそのような目的が入っていない場合は、司法書士に依頼するか、またはご自身で目的追加の登記を行ってください。
法務局に納付する登録免許税は30,000円です。
なお司法書士のご紹介をご希望でしたらご紹介可能です。
司法書士の報酬は別途20,000円ほど必要となります。
③現在自宅兼会社事務所で使用していますが、このままで宅地建物取引業免許取得可能でしょうか？
③2つの問題をクリア出来ればそのままでも取得できる可能性はあります
(a)賃貸借契約書や管理規約において事業利用が認められているか？
賃貸アパートでしたら賃貸借契約書において、分譲マンションでしたら管理規約において「事務所として利用可能」となっていなければ、その部屋を事務所として宅地建物取引業免許申請は認めらません。
(b)独立した事務所スペースの確保が必要
玄関から廊下を通って事務所スペース(原則独立した部屋である必要があります)に辿り着ける場合は認められる可能性がありますが、住居スペース(居間や寝室など)を通らなければ事務所スペースに辿り着けない場合は独立していない為、認められません。
④外国人が代表取締役の会社で宅地建物取引業免許申請をする場合の注意点は？
④会社謄本に記載されている代表者の氏名と住所です
(a)住所
外国人の方が日本で会社設立をする際は、日本在住の協力者が取締役、海外在住の外国人が代表取締役として設立し、外国人の代表取締役が経営管理ビザを取得して日本に入国した時点で日本の協力者が取締役を辞任するというスキームは一般的なのですが、その際代表取締役の住所移転登記をされていないケースも存在します。
この場合、代表取締役の住所が海外のままになってしまいまうと、代表取締役の常勤性が認められなくなってしまうので、現住所への移転登記をする必要があります。
(b)氏名
現在会社登記の役員氏名は【漢字】又は【カタカナ】表記しかみとめられていません。
しかし外国人の方の住民票は原則【アルファベット】である為、宅地建物取引業免許申請をする際に名前の確認が難しくなります。
さて会社登記の際に役員氏名を【カタカナ】表記してしまっている場合は、宅地建物取引業免許申請時は【アルファベット表記】で申請するしかありません。
対して会社登記時に役員氏名を【漢字】表記している場合は、宅地建物取引業免許申請は【アルファベット表記】で申請するか、または住民票にも【漢字表記】を入れることにより、宅地建物取引業免許申請も【漢字表記】ですることが可能です。
今後の様々な取引において本人性の確認のためには、可能なら【漢字表記】で一致させた方がよいでしょう。
【住民票に漢字表記をする方法】
では住民票に漢字表記を入れる方法ですが、外国人の中でも漢字使用がある中国人・台湾人・韓国人の方の場合のみ、住民票にアルファベット表記に並べて漢字表記を行うことが可能です。
そしてその手続きが行えるのは区役所や市役所ではなく、管轄の在留管理局となります。
申請者本人または申請取次資格をもつ当所のような行政書士のどちらかが、管轄の在留管理局に
①在留カード漢字氏名表記申出書
②在留カード再交付申請書
③顔写真1枚(4cm×3cm)
④在留カード
⑤(本国での漢字表記がわかる為)パスポート・
⑥1,600円
を持参し申請すれば、数時間でアルファベットと漢字表記がされた在留カードが交付されます。
そこから１週間程度経過して区役所で住民票を取れば、住民票にもアルファベットと漢字表記されているという流れです。
⑤現在の不動産会社から独立を考えており、会社設立と宅地建物取引業免許申請をセットで依頼できますか？
⑤もちろんセットで対応可能です。
まず当所が会社定款を作成し、提携の司法書士が会社設立登記を行います。
会社設立後、宅地建物取引業免許申請を行う流れとなります。
この2つの業務の場合、
行政書士報酬が、定款案作成37,000円(税込40,700円)+宅地建物取引業免許申請95,000円(税込104,500円)
司法書士報酬が、株式会社設立登記の場合は70,000円(税込77,000円)、合同会社設立登記の場合は40,000円(税込44,000円)
となります。
別途、宅地建物取引業免許の法定費用が33,000円、会社設立の登録免許税が必要となります。
もちろん会社設立は別の事務所で依頼され、宅地建物取引業免許申請のみ当所でご依頼いただいても大丈夫ですが、その場合は会社の目的欄に【宅地建物取引業】または【不動産業】を入れることと、代表者の住所が本店から通勤範囲になるようお気を付け下さい。
